本報(bào)評(píng)論員 周炳林

　　國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲5.9%，其中漲幅居前的深圳、北京、廣州、福州同比分別上漲9.9%、9.7%、9.6%、9.1%。自本月18日央行加息之后，一年期存貸款利率分別2.79%、6.39%。

　　目前的息口水平和房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)已經(jīng)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“負(fù)利率現(xiàn)象”非常明顯，不僅存款的實(shí)際利率為負(fù)，而且實(shí)際貸款利率也幾乎為負(fù)。而貸款的負(fù)實(shí)際利率是一種更壞的情況。當(dāng)存款負(fù)利率時(shí)，人們的自有貨幣會(huì)向?qū)嵨镛D(zhuǎn)化，而當(dāng)貸款實(shí)際利率為負(fù)，進(jìn)一步的借錢囤物又變成有利的選擇。在貸款負(fù)利率的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)很容易扭曲成一種“廠商行為”，自掏腰包的首付類似于創(chuàng)辦企業(yè)的資本金，按揭部分則形成很好的“財(cái)務(wù)杠桿”，人們可以做起生意來(lái)。以北京、廣州為例，35%的首付與65%的按揭意味著此類“公司”的財(cái)務(wù)杠桿比例約為兩倍，資本(首付)收益率高達(dá)12.21%。

　　而根據(jù)北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心發(fā)布的《中國(guó)資本回報(bào)率：事實(shí)、原因和政策含義》研究報(bào)告，我國(guó)企業(yè)資本(凈資產(chǎn))回報(bào)率(稅前)為12.6%。可見，投資房產(chǎn)不僅回報(bào)率毫不遜色于其他項(xiàng)目，而且還免去諸多管理經(jīng)營(yíng)之苦，這會(huì)使得更多的人有條件參與，如上班族。這樣一來(lái)，這個(gè)“廠商群體”會(huì)非常的龐大。

　　“首付支出約束”和“效用約束”的效果是不同的。就需求調(diào)節(jié)而說(shuō)，“效用約束”的力度為邊際遞增(因?yàn)槿藗兊倪呺H效用遞減)，人們購(gòu)買第二套房所得的居住邊際效用滿足會(huì)不及第一套；而且其需求在空間上亦會(huì)被限定在其日常活動(dòng)的區(qū)域：甲地消費(fèi)者不會(huì)去乙地?cái)嚭汀６�“首付支出約束”則呈“線性蔓延”，任何收入超過(guò)首付門檻的主體都可能要參與進(jìn)來(lái)；高收入者則是買完一套又一套；空間上的限制亦被完全突破，目前，雖然我國(guó)頒布了限制外資炒房的措施，但是，一些城市的房產(chǎn)需求向全國(guó)蔓延的力量也仍非常巨大。

　　從去年中的“國(guó)十五條”頒布至今，

房地產(chǎn)的大力度行政調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行了3個(gè)季度，貨幣政策也似乎在密集地進(jìn)行中，央行連續(xù)5次提高存款準(zhǔn)備金率并發(fā)行了大量的央行票據(jù)回收流動(dòng)性。但隨著行政調(diào)控而來(lái)的是各類違法的抬頭，據(jù)國(guó)土資源部3月20日公布的數(shù)據(jù)，2006年立案查處的土地違法案件數(shù)量和涉案面積均有很大提高。而準(zhǔn)備金率和央票回收流動(dòng)性的效果則被外匯儲(chǔ)備的猛增所抵消，2006年末我國(guó)外匯儲(chǔ)備10663億美元，同比增加2475億美元，或30.22%。

　　真正能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)“收入支出特征”的利率調(diào)整力度卻很微弱，最有力的貸款利率上調(diào)也僅在去年8月15日和今年3月16日兩次進(jìn)行，累計(jì)力度僅有0.54%。相對(duì)于其他調(diào)控，貸款利率上調(diào)顯然才是更具有“普適性”影響的措施，0.54%的力度難以對(duì)沖的去年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，貸款實(shí)際利率為負(fù)仍在很多城市存在。

　　從目前央行利率決策機(jī)制看，本次出臺(tái)加息政策幾乎完全是出于CPI的考慮。但是，相對(duì)于零售商品市場(chǎng)(對(duì)應(yīng)CPI)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模并不算小，最新數(shù)據(jù)顯示，2006年全國(guó)消費(fèi)品零售市場(chǎng)為76410億元，而商品房銷售面積達(dá)60628.1萬(wàn)平方米，市場(chǎng)規(guī)模高達(dá)20510億元人民幣，這并不是一個(gè)小到可以被忽略的市場(chǎng)。而就目前的情況而言，抑制

房?jī)r(jià)上漲還需要進(jìn)一步的加息。

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